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青森 弘前 八戸 盛岡 秋田 東京都杉並区(高円寺 阿佐ヶ谷 荻窪)マンション総合支援 区分所有者相談 管理組合会計監査 マンション売買 介護福祉を支えます。ワタナベ総合法務事務所 マンション総合管理紹介ページ


ワ タ ナ ベ 総 合 法 務 事 務 所

電話でのお問い合わせはTEL.017-765-6363

〒030-0812 青森県青森市堤町1-3-14

マンション管理についてmansion administr-ation

マンション生活への総合的なサポート
(マンション管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・介護福祉士等の有資格者対応)



マンションの暮らしをサポート:購入や売却支援から
 
マンションの資産価値や立地環境、建物・設備の構造精査など、購入時に立会い・見学会同行、契約時の同席など、適正で安心ある購入を「マンション管理士」として、サポートしています。また、売却での相談や価格帯への精査、専有部分のリフォーム施工、宅建業者との折衝など、売却時の不安解消に向けて、マンション全般を「宅地建物取引士」として取引等を総合的にサポートしています。

基本「報酬額表」はこちら。
 マンション・サポートに関して、良心的な「価格設定」にて、適正な報酬額をご支援する上でのベースとしております。ご相談時に、ご予算を考慮して、お見積をご提示します。


マンションを「長持ち」させる専門的な経験則と「物を大切にする和人の精神性」で支援
 建物・設備・複合施設などの適正な維持を考え、適度な小修繕・計画的な大規模修繕、耐震改善・対策、防災・防犯提案を行います。マンションは、区分所有者の大切な資産です、最適な維持・管理について、専門家として適正化を真剣にお手伝いしています。

コミニティ形成への取組みを全面的にサポート
 区分所有者・管理組合・理事会・各種委員会等の会合に参加して、マンションの維持・管理・諸問題の予防/解決策、防災対策、修繕計画などの解説(助言等のアドバイス)・ガイドも行っています。
報酬額の目安は、1時間¥2,500です。 管理組合(専門部会等)への支援として、「マンション勉強会」も実施しています。お気軽にお問合せ下さい。

管理規約、使用細則、駐車場細則、管理組合会計細則など、改定・制定への支援
 マンションには共同生活の居住形態として、権利・利用関係の区分所有法での法定事項や管理規約等の諸ルールを守る必要があります。マンションの権利関係・居住ルールを定めた「管理規約」や「使用細則」「駐車場細則」など、最新法令と生活体制に合わせた作成・改定・制定等を含めて、マンション内のルール作りを行います。この作業は、マンション管理士の重要な業務となっています。 居住での法的な相談から、福祉・介護、生活での諸問題、管理会社・他業者とのトラブル、折衝にも、専門家として改善に関わっています。また、「介護福祉士」の有資格者が、マンションに居住しているご本人様・ごの家族のご意向やご希望に配慮して、福祉・介護・障がい者相談にも実直に取り組んでいます。

管理組合・理事会・各種専門部会への支援
 マンションの生活には、管理組合が主体として機能していることが大切です。管理組合・理事会・各委員会・総会等の運営をアドバイザーとして、支援しています。また、年間を通じての補佐役として、顧問を受任し、『顧問マンション管理士』としても関わっています。




マンションの『居住生活』への関わり:

目標イメージ

 マンション管理 マンション売買 マンション見学会同行マンション管理組合 管理規約作成 管理規約制定改定 マンション総会運営支援 建物設備等の問題検証と改善提案 マンションリフォーム 耐震対策 防災防犯計画 収支会計精査 理事会・区分所有者・居住者 滞納諸問題など解決支援、『マンションの居住生活』を専門家の知識、視点を踏まえて、支えます。

建物・設備・複合施設などの適正な維持を考え、適度な小修繕・計画的な大規模修繕、耐震改善・対策、防災・防犯提案が、マンションの資産維持、形成に役立ちます。

管理組合・理事会・専門部会へのサポート:

目標イメージ

 マンションの生活には、管理組合が主体として機能していることが大切です。管理組合・理事会・各委員会・総会等の運営をアドバイザーとして、支援しています。また、年間を通じての補佐役として、『顧問・アドバイザー』もお受けしています。メリットとして、法令改正の最新情報や修繕等の業者折衝、管理・会計面の精査、理事会・総会への同席、居住者間のトラブル予防と解決などが顧問料金のみで可能となります。
顧問料の目安は、一戸(区分所有者)当たりの負担額:\350(月額)からと、負担者側にとって、無理のない顧問料を設定しております。


マンション内の居住者間トラブル解決へのお手伝い】

 マンション内の住民間でのトラブルは、居住生活での居心地に直結します。コミュニティ形成をお手伝いして、居住者間の関係緩和やトラブル予防と解決に取組みます。合意形成や意思決定に向けた体制作りなど、区分所有者間及び管理会社との円滑な管理組合運営・維持を、真摯に、丁寧に、真剣に、改善を提案します。尚、現状の管理会社からの変更等、新たに管理会社を選定する際にも、管理会社との関係構築及び管理組合内の合意形成を、丁寧にサポートします。



マンションの管理費等の適正化へのお手伝い】
 区分所有者が負担している「管理費」「修繕積立金」「駐車場使用料」などの未払い問題を含め、収支内容の会計を診断・精査して、適正化を進めます。尚、収支決算書作成と監査(年間収支)行います。(※監査を実施した際は、「監査報告書」を作成し、マンション管理士として記名・職印を施しますので、一定の信用度が付与されます)。

『未払い問題:滞納者対応』について:
 公益財団法人マンション管理センター(マンションの適正化を国交省より移管されている機関)が発行し、指針としている「滞納者管理費等に関する法的対応指針」に則り、適正化を構築するべく、滞納者への徴収業務を進めていきます。マンション管理組合の債権(一般の共益費的な法解釈がされており、水道や電気等の光熱費同様に民法にて先取特権として位置付けされています)として、滞納者に対して、管理組合と組合員(滞納者)との契約上(根拠は管理規約等)の権利として、滞納改善を遂行します。具体的には、滞納者への督促文の送付にて滞納改善を促し、改善がない場合は、法的な手続に移行することとなります。滞納者への督促は、管理規約上の条文が根拠ですので、この部分に不備がある場合は、管理規約の一部改定等が必要になります。督促業務がどこまで可能なのか? 専門家として適切なアドバイスや規約作成・改定にも関わります。(マンション管理士は、規約作成・改定・制定の専門家です)

『マンション管理組合の体制作り』について:
 組織内へのコーディネーター役として関わり、合意形成と管理組合の主体性運営をお手伝いします。尚、管理組合の「法人化」にも、体制構築から、設立(定款作成)・官公署への届出申請など・運営継続をサポートしています。
 
 マンション『みらいネット』とは、「公益財団法人マンション管理センター」が運営提供しているシステムで、マンションの管理情報や修繕履歴を電子的に蓄積して、インターネットを通して、マンションの区分所有者(管理組合の組合員)が情報を共有化できるマンション履歴情報システムをいいます。文書や図面を電子化して整理・保管することもできます。当事務所は、『みらいネット』の業務を補助する「公益財団法人マンション管理センター」公認補助員として、サポート業務も行っています。

マンションや不動産に関する『Q&A』にて、最新法令・情報を加えてガイドしています。
クリックで「Q&A」ページへ。



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管理組合の運営についてassociat-ion

マンション管理士について:

 まずは、マンション管理士に関して、簡単にご説明します。「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」(以下、マンション管理適正化法)第2条に、管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対して、管理組合の運営その他マンション管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができるその為の費用を管理費の支出事項として規定しています。



 マンション管理に関して、報酬を得て、相談・助言・指導・改善等の適正化に関われることが法定され、現在の法令では、マンション管理に関して、専門家の中心に位置付けられています。
(*毎年、所管機関にて、国家試験が実施されています。因みに合格率は、約7〜9%で推移しています。試験のレベルとしては、1級建築士、土地家屋調査士と言われています)

 日本のマンション戸数は平成26年10月集計で613万戸に達しています(不動産適正取引推進機構H26年10月統計)。マンションの修繕・建替え・耐震問題・管理費/修繕積立金滞納・独居高齢者への環境配慮等、マンションは複雑多様で、管理組合(理事会)が全てを対応することは不可能なのが現状です。マンション管理士は、その専門家として支援に加わり、問題点の解決に向け、身近で頼りになる専門家として、法定された制度です。

マンション管理組合の組織について:
(区分所有法、マンション管理適正化法等の法令より)

「総会(集会)」は、そのマンションの区分所有者全員(組合員)で組織される管理組合の『意志、最高決定機関』です。定期・臨時(通常は理事長が招集する)にて、行われます。総会への出席資格は、区分所有者全員(組合員)にあります。尚、理事会が認めた者(マンション管理士等)は、総会(集会)に出席することができます。
 因みに、そのマンションの管理を受任する管理業者であっても、総会(集会)に出席するには、理事会が認めることが必要となります。 総会(集会)には、「通常総会」「臨時総会」に分けられます。
一般的な「定期」総会との名称は、区分所有法やマンション標準管理規約にはありません。この場合の名称は「通常」総会に該当します。総会(集会)の招集は、区分所有者の5分の1以上・議決権5分の1以上で管理者に対して、会議の目的を明確に示して、請求することができます。
この場合、請求を受けたそのマンションの「管理者」は2週間以内に、その請求の日から、4週間以内を総会日とする招集通知を発しなければなりません。
 
 「管理者(管理組合の理事長)」が、この手続きをしない場合や、総会日が4週間を超える場合は、請求をした区分所有者が総会(集会)を招集することができます。 「区分所有法第37条」に、総会(集会)には決議事項の制限として、予め招集通知にて記載事項となっていない事案について、決議することができないと規定されています。例えば、総会(集会)にて、「緊急動議」の提案があった場合でも、招集通知にない提案は決議ができません。 各人がご多忙の中での総会(集会)ですので、通知事項以外の事柄も提案されることがあります。この場合は提案者の意見をよく聞いた上で、次回の審議対象とするなどの対応が必要となります。


《総会(集会)等の決議成立に関して》
 
総会は、マンション全体の維持・管理・保全・修繕等の内容について、管理組合としての「意思決定」を行うために開催するもので、区分所有法にある『集会』にあたります。最高の意思決定機関である総会は、毎年少なくても1回は開催することが区分所有法で定めら、「通常総会」と呼ばれます。また、必要に応じて(開催する正当事由が不可欠)開催する「臨時総会」があります。

〔区分所有法に規定されている総会での「普通決議事項」と「特別決議事項」
(総会等を開催する場合は、区分所有者(*居住者・占有者の権利関係に影響する審議がある場合)には事前に十分な検討時間を設けることが必要であることから、開催日の1週間前(通常は2週間前程度)までに、招集通知及び議案を発しなければなりません。以下「表」は、区分所有法に規定される「議決定数」と「決議事項」となります。

種    類 /必要定数

決 議 事 項

備 考(補 足)

普通決議 (規約に別段の定めがない限り、過半数)       

共用部分の管理に関する事項

(変更及び保存行為を除く)

 

規約で、総会の決議以外の方法(理事会など)で決することを定めることができます。但し、特別決議に係る事項(共用部分の変更など)は除かれています。

 〃

管理者(理事長)の選任・解任

 〃

議長の選任(総会・集会)

 〃

管理組合法人の理事及び監事の選任・

解任並びに任期

 〃

管理組合法人の事務業務

 〃

小規模一部滅失の場合の復旧

 〃

共同の利益背反行為の停止等の請求の訴訟の提起

 

 〃

区分所有法第57条〜60条までの訴訟追行についての管理者等に対する訴訟追行権の受権

 〃

管理者がいない場合の規約・議事録・書面の保管者の選任

保管者を規約で定めることができます。

 〃

理事が数人ある場合の代表理事の選任または共同代表の定め

理事の互選と規約に定めることができます。

特別決議

(総組合員の4分の3以上  *議決権+区分所有者)

共用部分の変更(形状または効用の著しい変更を伴わないものは除きます)

規約により、区分所有者数の定数は過半数まで滅することが可能です。

  〃

規約の設定・変更・廃止

規約による別段の定めは不可、できません。

 〃

管理組合法人の成立・解散

 

区分所有法で定める議決要件を緩和することはできません。議決権数と区分所有者の各4分の3以上(特殊決議は5分の4以上)で決議成立とされ、規約で定数条件は変更できません。

 〃

共同の利益背反行為をした区分所有者に対する専有部分の使用の禁止

 〃

共同の利益背反行為をした区分所有者に対する区分所有権の競売請求

 〃

共同の利益背反行為をした占有者に対する引渡請求

 〃

大規模一部滅失の場合の復旧

特殊決議(総組合員の5分4以上)

建替え決議

 




《管理組合の理事会運営》について:
 マンション管理組合には、マンションの運営・維持・修繕等の全般に渡って、コントロールする組織として、理事会(役員会)があります。区分所有法においては、設置が義務化されている訳ではありません。要するに任意設置の組織ということです。全国のマンション約7割強の割合で、理事会が存在します。尚、マンションルールを法定するマンション標準管理規約では、理事会を設置するように規約を構成することが条文として定まっています。現在のマンションは、順次、このマンション標準管理規約を参考に規約を改定する方向にあります。
 各々のマンション管理組合では、理事の選任方法(選挙もしくは輪番制など)、理事の職務内容、理事会の運営方法、理事会での方針案に関する決議ルール等、そのマンションの形態に適合した規定を設けていると思います。理事(役員)の資格要件、選任方法、議決事項等が理事会での懸案事項として上がることがあります。管理組合をコントロールする機能が付与(組合員から付託)された組織が理事会ですが、理事の中には専権への決済権があると考えて行動し、その後、他の組合員(理事など)と合意形成の課程で、認識違いが発生することがあります。理事会での決定は、方針を決めることが主となります。理事会にて発議し、その議案を決議・執行する場合は、原則として、他の組合員の承認(普通決議もしくは特別決議)を経ることが必要です。但し、理事会では案を策定するだけで、何も執行できないという訳ではありません。理事会の議決事項と執行方法を規約に規定することで、柔軟な対応が可能となります。
 具体的には、理事の選任方法、理事の職務、定例の理事会の開催方法、理事会の招集、理事会の議事・議決事項、議決に基づいた執行方法、専門家の活用方法、役員広報(役員候補者の通知など)、役員報酬の定め・支給方法、管理費等の滞納者への対処(理事会に専権を与える事項など)

 マンション管理組合の運営・維持・修繕など、マンション全体へのルールとして管理規約が存在していますが、実際に対処する場合、規約にない事柄への対応も発生します。その場合、総会や臨時総会を招集し決めるとなれば、対応に遅れが生じ、問題解決に難航することも考えられます。ある程度の裁量を理事会に付与しつつ、独断に走らない組織にするには、理事会細則(理事会運営規定)を予め、定めることが有効と思います。

 当事務所では、公益財団法人マンション管理センターの指針に則った「理事会運営細則」への作成・改定・制定も行っています。当事務所が関わり、現在、その細則に従った理事会運営を行い、以前よりも機能的かつ柔軟に決定・実行し、マンション全体の利益に繋がっている管理組合もあります。

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管理規約等への作成・改定取組み:(規約・細則など)

 管理規約は、マンションの根本ルールです。法的に例えると憲法に位置付けられます。現行規約が古く、現在の法令が反映されていない場合や居住形態などの変更(ペットの飼育、管理体制を第三者管理に切り替えるなど)等で、規約や細則の変更が必要な場合等、規約改定には様々な背景と諸事情があります。

 マンション管理士は、規約作成・修正、改定・策定、合意形成まで、トータルに関わる専門家です。当事務所の専門性として、最も得意としている領域でもあります。


【規約改定への手続と流れ】

1. 現に使用している規約について、条文ごとに精査しつつ、変更の諸事情を整理します。


2. 法定されている「標準管理規約」を基準に、作成素案(対照表含)を提示します。(改定案を決議日の14日前に総組合員へ事前配布する)


3.「新規約案」への最終判断を管理組合総会等で合意形成を行い、効力のある規約と位置 付けます。規約の制定・改廃(変更・廃止)は、総組合員による区分所有者(人数)及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議(特別決議)によって行います(区分所有法31条)。*成立するには総組合員の各4分の3以上(75%)の賛成が必要となりますので、決議当日、欠席された分は委任状にて合計数を算出します。尚、反対する場合にも一定の決まり事があります。それは、事前に反対の意思を管理組合の管理者(理事長)へ通知するというルールです。これは当日に反対することで議場が混乱することを防止する方法として、団体等の決議に取り入れられているルールです。
また、規約の設定、改廃が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾が必要となります。これらは強行法規であることから、不可欠な手続きとなります。この特別の影響とは、区分所有者全員が受ける利益と比較して、一部の区分所有者が受ける不利益が我慢すべき限度(受忍限度)を超えるのかが、判断基準とされています。例えば、共用部分の管理は規約で別段の定め(理事会が利用・改良行為を決定するなど)が可能ですが、その行為が専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合は、その所有者の承諾を得るなどです。

4.「規約原本」を証するため、区分所有者全員が署名押印(又は電磁的記録に電子署名)した規約を一通作成し、規約原本として管理組合の理事長が保管します。(理事長には関係人からの閲覧へ、対応 する義務が生じます)

5.規約条文の末尾(附則)に、マンション管理組合理事(理事長)様より、ご依頼を受けた代理人として、マンション管理士として、記名押印(管理士登録番号)(職印)を施します。マンションの専門家が法令等に則り作成/編集・改定した証となります。


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規約設定・改定への注意点agreement 

法令等への遵守が不可欠な点として:
(区分所有法、マンション標準管理規約法) より


 新規約の取扱い:  

 改定した新規約を管理組合より、全戸に配布し、居住者(賃借人含)への周知。

規約設定・変更の注意点(区分所有法):
《法と異なる定めができない事項》
 ※強行法規であり、異なる定めは効力が無効となります。

1.共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く)の
  集会決議のうち議決権数 (17条1項、21条、66条)
2.管理所有者の変更行為の禁止(20条2項)
3.規約の設定、変更又は廃止に関する集会決議要件(31条1項、68条1項)
4.集会招集請求権者の定数、管理者がいないときの集会招集権者の定数。
  何れも、規約で区分所有者の定数を滅ずることはできても、定数を増加させるこ  とはできない。(34条3項・5項)
5.集会における決議事項の制限。集会の特別決議を要すると法定されている事項に  ついて、招集通知において、予め会議の目的を示すこととされ、規約で別段の定  めをすることはできない。(37条2項、66条)
6.義務違反者に対する訴訟提起の決議要件(57条〜60条)
7.建物価格の2分の1を超える部分の滅失の場合の復旧決議の要件(61条5項)8.建替え決議の要件(62条1項)
9.管理組合法人の設立、解散決議(47条1項、55条2項)


《規約で別段の定めができる事項》
規約で共用部分を定めること(4条2項)、規約で敷地を定めること(5条1項)
共用部分の共有関係(11条2項)、共用部分の持分割合(14条4項)
一部の共用部分の管理(16条)、共用部分の変更決議における区分所有者の定数
共用部分の管理(18条2項)、共用部分の負担又は利益収取の割合(19条)
専有部分と敷地利用権の分離処分可能の定め(22条1項但書)、
敷地利用権の割合(22条2項)、 管理者の選任(25条1項)、
管理者の権限(26条)、管理所有(27条) 、
区分所有者の責任負担割合(29条1項)、一部共用部分の規約(30条2項)
公正証書による規約の設定(32条)、 
 *設定できる条件として、分譲時、全部を所有する場合。
規約の保管者(33条)、集会招集請求権者の定数(34条3項)
集会招集権者の定数(34条5項) 、集会招集通知の期間(35条1項)
掲示による集会招集通知(35条4項) 、決議事項の制限(37条2項)
議決権の割合(38条) 、集会の議事における決議要件(39条1項)
議長(41条) 、代表理事、共同代表の定め(49条4項)
理事の任期(49条5項) 、理事の定数(49条6項)
理事の事務の執行(52条1項)、
管理組合法人に対する区分所有者の責任分担割合(53条1項)、
残余財産の帰属割合(56条) 、
建物価格2分の1以下の滅失における復旧方法(61条4項)、
団地規約(68条) 、団地共用部分の定め(67条)

《規約で任意に規定できる事項》
管理組合の名称、業務、事務所の設置 、管理組合役員の資格、職務権限、理事会・監事の設置、定数、任期、選任方法 、集会の成立要件 、管理費等の額、遅延損害金の付加、諸費用の支払い方法 、専有部分、共用部分の境界区分 、専有部分の用途、管理・使用制限 、共用部分、敷地、付属施設の用途、運営方法 、専用使用部分の範囲、専用使用者の資格、決定方法、使用期間、対価の有無、専用使用料の額・徴収方法、 譲渡・転貸の可否 、近隣及び地方自治体等との協定等の承継



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維持保全・修繕の基本KEEP INTACT 

保守点検や修繕等の計画的な実施について:
(マンション管理適正化法) より


 管理の適正化指針:  

 管理組合は、「マンション管理適正化指針に定めるところに留意して、マンションを適正に管理するように努めねければならない」と規定され、指針には、マンションを長く使えるように維持していくために、『保守点検』や『定期的な修繕』を計画的に実施することが示されています。マンションは、居住者の単なる個人的な資産形成の問題にとどまらず、その地域における社会的資産の面も有しています。これらの資産の維持・管理について、管理組合が責任を持って管理するのは言うまでもありませんが、国や地方公共団体においても積極的に支援するように規定されています。
 マンションの居住性や資産価値を低下させずに、快適なマンションライフを送れるように、維持・保全を行う必要があります。

保守点検について:  

 保守点検とは、建物の機能を維持するために、建物各部の不具合や設備機器等の作動環境に異常がないかどうかを定期的に検査し、消耗品の交換や作動調整、日常的な補修(経常的な修繕)を行うことをいいます。マンション管理の現場では最初に行う「目視点検」(肉眼で点検すること)、その点検から不具合や異常等を発見した場合の、その場での微調整や消耗品を交換する行動は、点検行為と位置付けられます。会計区分として、日常的な経常修繕は、月々の管理費(保全費用)から支払いします。日常的な経常修繕と区別されるのが、、修繕工事となります。修繕工事は、特別管理として、修繕積立金から拠出されます。
尚、保守点検には、法令で定められている「法定点検」と、管理組合が任意に行う「自主点検」があります。

修繕とは:  

 修繕とは、建物部材の劣化、設備の故障などについて、修理や取替を行う行為で、建物又は設備の使用上、支障のないようにすることです。要するに、それらの機能を建設当初のレベルまで回復させることを目的として行います。また、修繕には、故障や機能低下などに、その都度、対応する「小修繕」と、一定年数の経過ごとに行う「計画修繕(大修繕)」とに分かれます。
 建築基準法 第2条14号での「大規模修繕」とは、「建物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」と定義されています。
例えば、一種類の主要構造部(屋上・屋根など)を修繕する場合でも、その修繕箇所が主要構造部の過半に及ぶ場合は、大規模修繕工事となります。但し、一概に定義することが現実にそぐわないこともありますので、維持・保全面を含めて、一般的には10年に1度程度、実施する大掛かりな工事が「大規模修繕工事」とされています。
 
 「マンション標準管理規約」では、長期修繕計画の作成が規程されています。要約すると以下の内容となります。
@建物を長期にわたって良好に維持・管理していくためには、一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行っていくことが必要であり、「その対象となる建物の部分」、「修繕時期」、「必要となる費用」等について、予め長期修繕計画を定め、区分所有者の間で合意しておくことは、円滑な修繕の実施のために重要であること。
A長期修繕計画の内容として以下が最低限必要である。
(1)計画期間が25年程度以上であること。新築時は30年程度。修繕のために必要な工事をほぼ網羅できること。
(2)計画修繕の対象となる工事として、「外壁補修」「屋上防水」「給排水管取替え」「窓及び玄関扉等の開口部の改良等」が含まれ、各部位別の修繕周期、工事金額等が定められたものであること。
(3)全体の工事金額が定められたものであること。また、定期的な(おおむね5年程度)の見直しが必要であること。
B「長期修繕計画」の作成又は変更、修繕工事の実施の前提として、劣化診断(建物診断)を管理組合として、併せて行う必要があること。

長期修繕計画と修繕積立金:  

 修繕積立金は将来の小規模・大規模修繕工事等に対応するために積み立てられるものです。当然ながら、いざ、工事が必要となった際、足りない状態では修繕工事が出来ずに、建物への劣化を深刻化される事態へと繋がります。
このような事態とならないために、各組合員が月々納める「修繕積立金」は、長期修繕計画等から逆算されて導き出すことが肝要となります。要するに、修繕計画があるからこそ、修繕積立金が設定され、各組合員より月々納めて頂く必要があり、根拠としての意味合いともなっています。


「長期修繕計画作成ガイドライン」(国土交通省)において、次のとおり示されています。

〔推定修繕工事費の算定〕
一 数量計算の方法
 数量計算は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書、数量計算書等を参考とし、また、既存マンションの場合、現状の長期修繕計画を踏まえ、保管している設計図書、数量計算書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等を参考とし、「建築数量積算基準((財)建築コスト管理システム研究所発行)」等に準拠して、長期修繕計画用に算出します。

二 単価の設定の考え方
 単価は、修繕工事特有の施工条件等を考慮し、部位ごとに仕様を選択して、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書等を参考として、また、既存マンションの場合、過去の計画修繕工事の契約実績、その調査データ、刊行物の単価、専門工事業者の見積価格等を参考として設定します。
 なお、現場管理費及び一般管理費は、見込まれる推定修繕工事ごとの総額に応じた比率の額を単価に含めて設定します。

三 算定の方法
 推定修繕工事費は、推定修繕工事項目の詳細な項目ごとに、算出した数量に設定した単価を乗じて算定します。
 修繕積立金の運用益、借入金の金利及び物価変動について考慮する場合は、作成時点において想定する率を明示します。また、消費税は、作成時点の税率とし、会計年度ごとに計上します。

推定修繕工事費は、推定修繕工事項目(小項目)ごと又は部位ごとに仕様を設定し、算出した数量に設定した単価を乗じて算定します。この内訳書を基に修繕周期に沿って年度ごとに必要な推定修繕工事費を整理して表にまとめます。

〔収支計画の検討〕
 計画期間に見込まれる推定修繕工事費(借入金がある場合はその償還金を含む。以下同じ。)の累計額が示され、その額を修繕積立金(修繕積立基金、一時金、専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料からの繰入れ並びに修繕積立金の運用益を含む。以下同じ。)の累計額が下回らないように計画することが必要です。
 また、推定修繕工事項目に建物及び設備の性能向上を図る改修工事を設定する場合は、これに要する費用を含めた収支計画とすることが必要です。
 なお、機械式駐車場があり、維持管理に多額の費用を要することが想定される場合は、管理費会計及び修繕積立金会計とは区分して駐車場使用料会計を設けることが望まれます。

 収支計画は、計画期間中に必要な推定修繕工事費等の累計額と修繕積立金等の累計額の関係が把握できるように示されていることが必要です。したがって、計画期間の終期において、推定修繕工事費等の計画期間の累計額を修繕積立金等の計画期間の累計額が下回らないように収支計画をたて、グラフで分かりやすく示します。
 なお、建物や設備の性能向上を図る改修工事を設定した場合は、これに要する費用を含めた収支計画とします。

〔収入の考え方〕
 区分所有者が積み立てる修繕積立金のほか、専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料からそれらの管理に要する費用に充当した残金を、修繕積立金会計に繰り入れます。
 また、購入時に将来の計画修繕工事に要する経費として修繕積立基金を負担する場合又は修繕積立金の総額の不足などから一時金を負担する場合は、これらを修繕積立金会計に繰り入れます。

修繕積立金会計は管理費会計と区分して設けます。
 修繕積立金会計の計画期間の収入としては、(計画の見直しの場合は修繕積立金の残高のほか)
@修繕積立金、A専用庭等の専用使用料や駐車場等の使用料などからの繰入れ金、B修繕積立金の運用益などがあります。また、C分譲時に修繕積立基金を負担する場合やD修繕積立金の総額の不足などから一時金を負担する場合はこれらを含めます。
 尚、計画期間の支出としては、@推定修繕工事費の累計額のほか、A借入金がある場合は、計画期間の償還金(元本と利息)を含めます。

〔長期修繕計画の見直し〕
 長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、5年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。また、併せて修繕積立金の額も見直します。
@建物及び設備の劣化の状況
A社会的環境及び生活様式の変化
B新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動
C修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、消費税率等の変動

長期修繕計画の内容は、作成時点での25年〜30年程度の劣化の予測に基づくものです。経年とともにその状況が変化していくこともあり、予測と実態のズレが生じます。したがって、適切かつ効果的な修繕工事を行うためには、5年程度ごとに、建物及び設備の調査・診断を行って、劣化状態、組合員の要望などを把握し、十分な検討を行ったうえで、長期修繕計画を見直すことが必要です。
 見直しのポイントは次のとおりです。
@ 調査・診断を行い、修繕履歴や建物・設備の劣化状況などに応じて、推定修繕工事項目の内容や修繕周期を見直す。
A 経済的な変動、新技術の開発等を考慮して、推定修繕工事費や収支計画を見直す。
B 建物や設備の性能向上工事を計画に盛り込むことを検討する。



*計画の検討段階から区分所有者側の第三者的なアドバイザーとして、マンション管理士等の専門家を加えることをお勧めします。



 
 当事務所では「点検」「調査」「診断」等を専門性ある識見・経験値・ノウハウから分析しつつ、ご依頼のマンションを可能な限り長期間使用できるように維持・保全を含めて「修繕計画等」を支援しています。
 修繕工事の内容や要否、実施時期、必要な予算、区分所有者からの要望など、管理組合での計画作成、取決め、合意形成の際は、当事務所へご用命頂ければと思います。



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マンション管理組合法人についてJURIDICAL PERSON 

管理組合の法人化について:
(区分所有法、マンション管理適正化法等) より


 マンション管理組合法人とは:  

 マンション管理組合を法人化し、「マンション管理組合法人」となることへの最大のメリットは、法律上並びに各種手続きの権利義務の主体が明確になるということです。「マンション管理組合法人」の名においての契約締結や権利の取得・処分等、義務への履行がスムーズに可能となります。

例えば、不動産の取得や登記などを、マンション管理組合法人名義で行うことができるようになります。これにより、マンション管理組合法人の財産を理事長などの個人の財産から明確に分離することが可能となります。 法人化していない通常のマンション管理組合の場合は、理事長や委託を受けた専門家、管理会社等が、建物・設備並びに預貯金を個人の名義(マンション管理組合 理事長〇〇〇〇)として預かり、管理・運営・維持している状態です。 この体制には、やはり不安が付き纏います。(通常の管理組合の場合は、管理者である理事長の煩雑な各種手続、その対処への生業の調整を含め、心労は相当なものがあります)。
 マンション管理組合を法人化することによって、各種財産はマンション管理組合法人の所有として扱われるため、様々な不安から解放される利点をはじめ、多くの優位性が備わります。以下、通常の法人と管理組合法人の違い、法人化のメリット・デメリット、設立までの一般的な流れとなります。



【 区分所有法等に定める 「管理組合」と「管理組合法人」との違い 

基本的な決まり事

通常の管理組合
(権利能力なき社団)

管理組合法人

 取扱原則        組合員の代理者は、
   管理者(理事長)
組合員の代理者は管理組合法人(その代表者が代表理事)
管理費等は、組合員の総有(共有持分には定めがあるが総有には持分の定めがない)


管理費等は、管理組合法人の財産となります。(管理費・修繕積立金等で賄った一切の財産も含)

法令上の定め

1.管理を行うために団体を構成し(義務)、管理者を置くことができる(任意規定)。区分所有法 第3条。

2.管理者はその職務に関し、区分所有者を代理する。区分所有法 第26条。

3.理事長は管理者となる。マンション標準規約 第38条

1.管理組合法人には理事を置かなければならない(義務)。区分所有法 第49条。

2.管理組合法人には監事を置かなければならない(義務)。区分所有法 第50条。

3.管理組合法人はその事務に関し、区分所有者を代理する。区分所有法第47条。

4.理事は管理組合法人の代表。区分所有法第49条。(各代表理事、代表理事、共同代表の定めが可能(任意規定)。




管理組合人化のメリット・デメリット

メリット

デメリット

備  考

管理組合法人の名で、不動産を取得し、登記が可能となります。
例えば、マンション内で売りに出た戸を取得して、リフォームし売却したり、購入した戸を集会室やサロン、賃貸用に活用したりと法人の権利が認められる。また、近隣に空き地ができた場合、その土地を購入して、新規マンションを建築する、駐車場として活用するなども可能となります。

 

法人のための規約をつくり、法人登記が必要となります。既存の管理規約の改定が伴います。

 


現管理規約を法人用の規約として、再構成し総会にて承認を得ることとなります。特別決議事項。
代表理事の交代など、登記事項に変更が生じた場合は、速やかに変更・修正登記が必要となります。

 


登記は手続きの付託を受けた理事もしくは、専門家が法務局へ申請します。

法人の名称は、「○○管理組合法人」または、「管理組合法人〇〇」
1.金融機関から融資などが受けやすくなります。
2.銀行預金の名義変更が不要
3.社会的な信用が付与され、契約等がスムーズになります。

法人として、収益事業を行い、営業利益がある場合、毎年、税務申告が必要となり、財産目録を備え置くこととなります。因みに、県(2万円)・市(5万円)へ納める事業税は、合計7万円(最低納付額)。


管理組合法人設立前の総会の決議、規約及び管理者の職務の範囲内の行為は、管理組合法人になっても、原則として引継がれます。

訴訟上の当事者として、訴訟手続が簡便化されます。

(訴訟・調停・督促・和解手続等)
登記忘れ、財産目録作成漏れ、役員の不補充などの場合には、ペナルティとして20万円以下の過料となります。(適正に届出等を行っている場合は問題ありません、これは特殊なケースとなります)
組合員の相続人の不存在には、相続財産管理人として申立も可能。家庭裁判所の選任要。(就任時には予納金を供託する)

*法的な契約等は、その都度、総意・総会決議が必要ですが、管理組合法人は原則として、理事にて全ての代行が可能(受託前提)。




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管理組合人化の一般的な手続の流れ


@ 法人化を総会での特別決議の承認(総組合員の4分の3:組合員+議決権)

【その総会への議案として提示する】
 総会決議として、以下、A〜Eを取り決めます。

A 法人となる旨
B 法人の名称
C 事務所の所在地
D 代表理事、理事、監事の候補者を選定
(代表理事は管理規約にて規定、互選も可能です。)
E 法人の目的及び業務内容 *法人用の「管理規約」の制定・改定も伴います
(法人用の管理規約を制定した場合は、既存の規約は、この規約に改定されます)

総会にて承認後、主たる事務所の所在地で「法人登記」を申請します。
(設立を決議した総会・集会の開催後、2週間以内に法務局へ申請する)

 申請者:理事(通常は代表理事)もしくは、専門家の代理人申請(委任状必要)
F 法人用の印鑑、横印も作成します。
G 登記申請書類:
登記申請書、添付書類(総会議事録、理事就任承諾書、理事の印鑑証明書等)、
登記すべき事項を保存したCD-R等(FD)、法人用の印鑑カード交付申請書
H 登記期間 総会決議並びに役員の選任決議終了後、2週間以内
I 登記費用 設立の登録免許税は無料です。他に掛かる印紙代、印鑑作成代など
*登記の専門家である司法書士へ代理人申請を委任した場合は、別途約15万円ほど



 当事務所では「法人化」へ向けた規約の改定をはじめ、合意形成への諸準備、管理会社との協働等を図りつつ、法人設立をサポートしています。
*総会議案手続、議事録や規約等の素案作成及び総会・理事会等の合意形成など、管理組合法人設立に必要な実務面を担います。
*登記申請等、日頃から連携頂いている司法書士への紹介が可能です。

 法人化後の管理(収支含め)運営・多角化への事業計画など、複数の管理組合で協同した経験・ノウハウがありますので、当事務所へご用命頂ければと思います。





*CG制作例:リフォーム施工後の販促用図面


当事務所へのお問合せ:電話017-765-6363(直通電話)
 〒030-0812 青森県青森市堤町1丁目3−14(リンクステーションホール徒歩1分)

   受 付 時 間      定 休 日
  9:00〜17:00     土・日・祝祭日
無料相談会  日 程(場所:2F相談室)  時   間( 備 考 )
*月*日 (近々に予定は、ございません) *ご用命の際は、個別に調整します

 項 目  ご相談費用      備  考
初回相談
1時間まで無料   
マンション管理(会計・建物・修繕)、管理組合の諸問題(管理委託・規約等改定・近隣トラブル等)(ご用命場所の場合は、移動交通費別途)
面談相談  3,000円/時 当事務所もしくはご指定場所*(マンション等)
(*実費として移動交通費は別途)
各種会合  2,500円/時 管理組合総会、理事会、専門部会等の出席に関しては、左記にてお見積します。(移動交通費は別途)


報酬等について:

 適正な価格帯で、ご依頼時の目安となる報酬を設定しています。「報酬額表(消費税別)」をご参照下さい。ご依頼の内容やボリューム等で若干、違いがあります。また、ご依頼やご相談時に、ご予算等を合わせて、お見積にて詳細をご提示致します。(ご提示した報酬額等を、ご了解頂いた後の受託となりますので、それまでは面談料等以外は、料金は発生致しませんので、ご安心ください)

 守秘義務・プライバシーに配慮した「相談室」完備しています。

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ワ タ ナ ベ 総 合 法 務
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